稳房价：“限涨令”与“限跌令”同出

“不管是‘限涨令’还是‘限跌令’，目的都比较明确，即稳住房价，防止房价波动过大。”全国工商联主管的全联并购公会信用管理专业委员会专家、CDO联盟征信专委会秘书长安光勇说

法治周末记者 吴昊

近期，国内多个城市先后传出楼市“限跌令”和“限涨令”，引起业内广泛关注。

据《经济日报》报道，8月份湖南岳阳曾出台今年首个楼市“限跌令”。而近期又有湖南株洲、江苏江阴等地表态，对房企大幅低价销售和打价格战等行为加强管控。随即，株洲、河北唐山、辽宁沈阳和山东菏泽等地有关部门，纷纷针对“恶意降价，扰乱房地产市场秩序”的销售行为进行约谈。

有分析人士认为，出台限跌措施，是当前房地产市场分化明显的体现。

法治周末记者注意到，在“限跌令”频出的同时，近日还有部分城市出台“限涨令”。

9月1日，海南省三亚市发改委和住建局联合发布通知，针对三亚商品房销售价格备案作了调整，在9月1日前备案的楼盘，只要还没有网签，要求重新调整价格、重新备案，且调整后的价格不得高于近期销售备案价。该通知还规定，新楼盘申报时的备案均价不得高于同地段、同品质、同类型近期网签价格。

与此同时，安徽芜湖、海南海口等城市也发布了类似的“限涨令”。

“不管是‘限涨令’还是‘限跌令’，目的都比较明确，即稳住房价，防止房价波动过大。”全国工商联主管的全联并购公会信用管理专业委员会专家、CDO联盟征信专委会秘书长安光勇说。

“限跌令”多在三四线城市，房企套现亦受限

在微博上，“#2021年全国首个‘限跌令’#”已成为热门话题。

此前许多媒体报道中提到的岳阳“限跌令”，是指岳阳市住建局发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》（以下简称《通知》）。《潇湘晨报》报道称，经多方求证，该通知已执行。

尽管网上有很多该通知的截图，但法治周末记者在岳阳市住建局官网上并未找到相关消息。

而据该网传《通知》所示，岳阳中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。

继岳阳“限跌令”之后，8月25日“出炉”的辽宁省沈阳市沈北新区房产局的“限跌令”再次引爆网络，被称为国内首个区级“限跌令”。

有沈阳本地媒体称，8月初，沈阳沈北新区的房价从每平方米1.1万元降到8000元，沈北新区房产局联合城建、教育、市场、公安等多部门，对房企进行了约谈。

随即，沈北新区房产局发布通知，对区域内售楼处在售房源备案价与市局备案价是否一致等问题进行检查。

我爱我家控股研究院院长蔡宗翰认为，“限跌令”所涉及城市多半是二线后端或三四线城市，在前一轮楼市去库存大潮中，这些城市的换房需求基本已得到满足，而由于当地经济、新增人口的后劲匮乏，当前楼市销售未达预期。

据了解，沈阳市沈北新区、云南昆明、河北唐山、湖南株洲等地先后召开座谈会，强调要加强市场监督管理，遵循房地产市场发展规律，严防恶意降价，扰乱市场秩序，并要求立即停止违规销售，下架所有涉嫌低价销售的房源信息。

面对“限跌令”，个别房企的“特殊”操作也只好让步。

9月13日，恒大集团发布《恒大财富投资产品兑付方案》，对住宅、公寓、写字楼、商铺及车位等楼市实物资产兑付，给予6折至9折优惠。

然而，即便恒大如此急于低价“套现”，其兑付方案依然不得不受制于“限跌令”，其中明确提到，“如上述优惠折扣计价后，不满足当地政府备案价下限价格要求的，则优惠认购价格以备案价下限价格为准”。

目前，我国的商品房销售采用备案制，需提前在相关部门备案并明码标价，销售时通常不得远低于备案价。

“房价就像一架高速飞行的飞机，需要平稳下降，如果骤然落下，那就是空难了。”北京市法学会不动产研究会理事、北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，房地产市场的健康发展离不开房价的相对稳定，一旦房价骤然大跌，势必导致市场混乱，且容易引发此前购房业主的维权。

“从内心来讲，我还是很期待房价下降的，但是这种下降急不来，需要一个过程，需要平稳降落。”王玉臣分析说，现在楼市调控强调的是一个“稳”字，“限跌令”的初衷是“稳”楼市，推动楼市健康稳定发展，不大起大落。

限涨、限跌均旨在避免大涨大跌

与“限跌令”反差最大的，无疑是“限涨令”，各地政府对房价的调控，呈现出双向调控趋势。

与“限涨”的三亚相似，8月25日，海口市发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》，要求初次申报预、现售的商品住房在销售价格备案时，申报价格原则上不超过之前一年内同地段、同类型项目网签价格。

9月3日，安徽省芜湖市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，要求申请预售许可的项目进行价格备案后，一年内不再调整备案价格。

那么，为何这些城市把备案价的限制期限设为一年呢？

“根据行政许可法相关规定，临时行政许可的最长期限不得超过一年。”蔡宗翰分析说，地方限价令多半以临时性行政许可颁布，超出一年的需要以地方行政法规的形式制定，但因涉及市场相关制度，必须由上级立法部门给予立法授权，时间周期过长，所以地方政府一般采取临时行政许可方式。

有分析人士认为，这种采用临时行政许可的限价令，对短期内的房价涨跌会有一定效果，但中长期的楼市行情，还是得看经济发展和人口趋势。

“出台‘限涨令’‘限跌令’的初衷还是控制房价，避免大涨大跌导致市场恐慌和不稳定，但这只限于新房市场。”蔡宗翰说，涉及“限涨令”的新房项目多位于房地产热点城市，去化（销售）较快，但收益率偏低，“限涨令”更压低了开发商的利润空间。他透露说，在有的长三角热点城市，个别新房项目基本已处于零利润、挣现金流甚至“养团队”的窘态。

与此同时，在发布“限跌令”的地区，开发商一般资金链紧张，急需现金补充流动性，“限跌令”会让项目销售更缓慢。蔡宗翰提醒说，在“限跌令”出台后，买房人需要特别留意，现金流不足的开发商及其项目，很可能会出现暴雷、烂尾等现象。

而在王玉臣看来，有些地区房价上涨过快，楼市过热，一系列炒房已严重影响房地产市场的正常秩序以及老百姓的幸福感，“限涨令”由此应运而生。它的出现是为了稳楼市，给楼市降降温，将其恢复到健康有序的状态，避免“杀鸡取卵”。这会打击一些不法房企的违规销售或炒房行为，但有助于房企和楼市的长期稳定发展。

“定”楼市，须多管齐下

出台“限跌令”和“限涨令”，真的能稳定楼市吗？

“严格执法很重要。”王玉臣说，商品房明码标价的规定已实施很久了，但依然有不少企业超出备案价销售，即使有了限价令也是如此，关键原因就是开发商的违法违规成本太低。

而在蔡宗翰看来，除限价令外，应对房价快速上涨的更有效方式，是加大供应力度，尤其是增加土地市场供应，并配合房产持有阶段的税收政策，减少各方投机炒作机率，同时对确实有住房需求的刚需群体提供刚需信贷补贴。

“多管齐下，才能达到‘房住不炒’的目的。”蔡宗翰说。